３月１３日に、ホームページをリニューアルしました。

 

http://www.hmr.co.jp/

 

一般的に、不動産を売りたい方は、どこかの不動産会社に相談します。

そこで、売りたい方から依頼を受けた不動産会社は、

その物件情報を、国土交通大臣が指定する不動産流通機関に登録します。

 関西の物件は、近畿圏不動産流通機構という名称です。略して、「近畿レインズ」。

この機構に登録している物件情報を見る事が出来るのは不動産会社だけなのです。

不動産会社は、ここに登録している物件情報を取得してお客様にご紹介をしている

と言うのが一般的な流れです。

 

お客様が物件情報を探す時は、不動産会社に希望を伝えて物件を紹介されたり、

 いろんなポータルサイトで、物件情報を検索したりしていると思います。

 

 どこの不動産会社へ行っても、同じ物件ばかり紹介されたと言う方。

 これは、物件情報が共有されているので同じ物件を紹介されると言う事です。

 

 又は、不動産会社によって紹介される物件が違う事ってありませんでしたか？

これは、お客様と担当者のコミュニケーションの違いだったり、

 担当者の売りたい物件だったりと、いろんな要素が考えられます。

 

 でも、お客様は、今ある情報が全て見たいのが本音ですよね。

 

当社は、全ての物件情報は公開されるべきだと思っています。

ただ、売主様の都合、預かっている業者の都合等で

広告不可の物件情報があるのも事実です。

そんな広告不可の物件も、会員登録をしいて頂いたお客様には、全ての物件情報を

自由に閲覧して頂ける様に作ったのが今回リニューアルしたホームページです。

但し、この不動産情報は、個人の大切な資産を公開していますので、

きちんと、本人の意思確認をさせて頂い方のみに公開させて頂いております。

この趣旨をご理解頂ける方のみ、会員登録をして頂ければ、全物件が閲覧出来ます。

当社は、強引な営業等は一切行っておりませんので、ご安心下さいませ。

ご不明な点は、お問合せ頂ければと思います。

詳細は、下記の会員登録をご参照下さい。

http://www.hmr.co.jp/member/regist_01.php

このあたりは、「坪単価いくらですか？」とよく聞かれます。

不動産の仕事を始めた頃（約２３年程前）は、

だいたい坪〇〇万円位ですね〜と言っていた様な気がします。

すごいアバウトな感覚で、言っていただけなんですよね〜。

一般のお客様に、なんて失礼な発言をしていたんだろうとつくずく思います。

多分、昔の不動産屋的な、感覚で発言をしていたのでしょう。本当に反省です。

実は、不動産の価格が決まる為には、いろんな要素があるのです。

一般の方に、一言で伝えるのは、本当に難しいのです。

今でも、不動産業界では日常会話で、坪〇〇万円ですね〜と言っています。

これは、不動産業界の人間は、いろんな要素がある事を分かった上で

この感覚を理解しているから、会話が成り立つのです。

では、不動産の適正価格とは、どの様に決まるのでしょうか？

不動産には、土地建物あわせて、同じものはありません。

価格を形成する上で、判断基準となるものが、いくつも存在します。

例えば、面積の大小、土地の間口と奥行き、道路との高低差、日当り、

駅からの距離、商業施設、医療施設、教育施設等の距離、道路の広さ、

近隣とのバランス、建物がある場合の築年数、建物の大小、設備の状況、

駐車場の台数、リフォームの程度、配管の状況、引渡しの時期、

近隣の取引事例、近隣の売出物件、売却事情等の要素が多岐にわたります。

実際は、現地の確認等（最低限外観だけでも）をした上で概算の金額は出ます。

いろんな要素を見て、総額の金額が出た後で、逆算した結果、

坪単価は、これ位ですねと言う答えは出ると思いますが・・・。

一般的には、売出しをする前には、不動産会社が査定をします。

売出し価格のアドバイスをして、売出し価格が決まります。

査定金額で売出しをしているお家は、ほとんどありません。

これは、売主様にもそれぞれ事情がある為、希望価格で売りに出ています。

売物件は、プロがアドバイスをした価格で広告等に出てくるので、

適正価格で出ているものが大半だと思います。

まれに割高なお家もありますが・・・。（＾＾；）

逆に、割安・お買い得・掘り出し物（スーパーの売出しの様な広告）

の様な物件は、ほとんどありません。

かなり割安に感じるものがあれば、それは、それなりの理由があると思って、

間違いないと思います。

本当の掘り出しものは、実は、水面下で取引されてしまって、

買取業者さんが加工をして、売りに出てきています。

だから、一般的に広告に出る物件は掘り出し物ではないと言う事です。

需要と供給のバランスが崩れると、価格も大きく左右されます。

インターネットの急激な普及によって、情報化社会は加速しました。

情報化社会は、『選択の自由と自己責任』の社会とも言えるでしょう。

あらゆる情報が開かれるにつれて、個人の選択肢も無限に広がります。

しかし、選択肢の中の１つを選ぶ基準となる目的が明確になっていないと、

選択の自由を生かすことが出来ません。

膨大な情報量の中で、ただ振り回されてしまうばかりです。

自分の目的を明確に持つことこそ、膨大な情報量の中から

最善の選択をする唯一の方法なのです。

選択を誤ったとしても誰にも責任を負わすことはできません。

人はそれぞれ個性があり、マイホームの理想像もそれぞれです。

理想のマイホームのキーワード

返済が楽、自然が多い、通勤が楽、学校が近い、生活が便利、

実家に近い、教育環境、近所づきあい、風景、日照通風など、

自分や家族の優先順位で組み立てて行き、本当に自分に必要なものが

何であるのかを明確にしていけば、その答えが見えてきます。

そこが見えてこないと、どんな物件を検討しても、欠点ばかり目についてしまいます。

すべて理想どおりの条件を備えている物件などあるはずもありません。

どんな物件にも必ずいい所と悪い所はあります。

自分にとってどうなのかと言うことを明確にする為に、

長所と短所を見極めるのは、あなた以外にはいないですから。

 

第１段階−夢を膨らませる。

何かのきっかけで、マイホームを探すことを、行動に移します。

例えば、友達、兄弟、親戚が家を建てたり、家を買ったり、

たまたまいいな〜と思う家を広告で見たり、

新聞で住宅ローンの金利が上がるのを読んでしまったり、

何はともあれこの段階はどんな人にも訪れます。

皆様にも、思い当たるふしがあるのではないでしょうか。

まさに晴天の霹靂で雷に打たれたかの様に、いきなり行動に出ます。

頭に描いているのは、夢のマイホーム。

広々とした敷地に、最高のロケーション。

また、誰もが驚くような超破格値の掘り出し物。

思い描いているイメージぴったりの掘り出し物に出会うまで、探して、探して、探しまくります。

その結果、見すぎて、自分が何を探していたのか分からなくなります。

この期間が、大体半年位。長い人で１年位でしょうか。

結局、大半の人が思いどおりのマイホームが見つけられず、

または、予算的に無理があったりして、

どんどん夢が失望に変わり、この時期が終わります。

 

第２段階−マイホーム探しを一時中断する。

差し迫ってどうしてもマイホームを手に入れる必要のない方は、

現実からどうしても目をそらしてしまいます。

妥協すべき点を探そうと思っても、家族の意見がまとまらず、

波風を立てるくらいなら、いっそ、先送りしてしまえばいい。

そんな思いで、マイホームの計画自体がトーンダウンしていきます。

 

第３段階−現実的に住み替えを考える。

この時期は、多くの方が割と差し迫った状況で探しに来ます。

例えば、お子様の入学や結婚、ご自身の年齢、立ち退き等。

自分の理想よりも時間が優先して、限られた時間内に探さないといけない。

そんな状況の中で、その時にある物件の中で、最善の選択をしようとします。

お客様の中には、早い時期で衝動的にマイホームを購入される方もいます。

そんな人達が間違った選択をしているという訳ではありません。

実は夢の物件も、格安物件も、不動産の知識が乏しいために

軽い錯覚を起こしていて、実はごく平凡な物件であることが多いのです。

実際には、ほとんどのお客様は、とても現実的で、慎重に行動されています。

衝動買いはせず、じっくり考えていらっしゃいます。

 

行動パターンのまとめ

マイホームを選ぶ基準は、どこに置いて探すべきでしょうか？

安さを基準に探すのは、お勧めできません。

買ったお家より安いお家が近所で売りに出た時、

そのお家を購入した最大の理由が失われてしまうからです。

自分が気に入ったかどうか、そこに決断の基準を置くべきです。

気に入るマイホームと出会い、自分が納得出来る契約をする為には、

キーマンとなる、本当に信頼出来る営業マンが必要と言う事ですね。

 

お客様に、『今、買い時ですか？』ってよく聞かれます。

不動産関係の広告で、「住宅ローン控除の縮小期限せまる」とか、

「今買えば、最大〇〇〇万円の減税効果」とか、

特に新築マンションと、大規模な新築分譲地の広告では、

購入意欲をあおる様な表現が、多々見られます。

しかも、「今なら、〇〇〇万円のキャッシュバック」とか、

「今ならモニター料〇〇〇万円プレゼント」とか、

売れ残り物件をさばく為の、値引広告もよく見られます。

実は、毎年この様な表現の広告は、後を絶ちません。

だから、不動産の広告上、いつも買い時になってしまいます。

ですが、大多数のお客様は、これが購入の意思決定には繋がってはいないのです。

自分の事、家族の事等の諸事情が、購入決定の一番の要因になっているからです。

例えば、結婚、出産、入学、進学、転勤、定年、親と同居などのタイミングで、

ほとんどの方は決定されています。他は、気に入ったお家に巡りあえた時などです。

購入する時に、税金の控除等のメリットはありますか？

とか、金利は今いくらですか？などと質問があるのが現状です。

だから、「買い時」は、あなたの事情次第です。

もしくは、気に入った時なのです。

いくら、いいお家が売りに出ても、その時に欲しいタイミングでなければ、

誰も、家は買わないものです。

※本当に、あおり広告には、要注意です。

銀行と消費者金融会社との業務提携が進み、

多数の銀行が消費者金融業を取扱う様になりました。

消費者金融の暗い、怖い、最後の手段、というイメージから、

コマーシャル、マスコミ等の影響もあり、若い世代の方々には、

誰でも気軽に、コンビニ感覚のイメージに変わってしまいました。

高金利でお金を借りるという何となく後ろめたい響きのある行為も、

キャッシングという言葉に替わり、何かスマートでおしゃれな行為に

なってしまった様な気がします。

バーゲンセールの前にキャッシング、旅行の為にキャッシング、デートの費用もキャッシング。

過去にキャッシングの経験があったり、キャッシング機能が付いたカードを持っていて、

限度額の一部しかキャッシングをしていなくても、住宅ローンを組む時に

不利になる事がある事をご存じですか？

それを理由に住宅ローンを断られたり、住宅ローンを減額されたケースは意外と多いのです。

それは、住宅ローンの審査をする時に、キャッシング機能付カードを持っていて、

一部利用中の場合は、カードで借入可能な限度額一杯まで借りていると仮定して審査する為、

自分の年収で支払える金額からその借入分を差し引かれる為なのです。

例えば、借入限度額３０万円のキャッシングカードを５枚持っていて、

実際には、各カードで１万円ずつ（合計５万円）しか使っていなくても、

既に１５０万円の借金をしているとみなされてしまうのです！

又、住宅ローンの減額は、銀行の計算方法でみると、

１５０万円の減額ではなく、なんと最大１１００万円位減額される事になります。

それから、キャッシングをする事を、金融業界では『お金をつまむ』と言います。

ある銀行の融資担当者は、『つまみ癖（キャッシングをする癖）のある人は、

少し金銭的に苦しくなると、すぐにつまみ出す。要はこらえ性が無い人間で、

住宅ローンという長い期間お金を貸すにあたっては、信用がおけないから』と、

そんな事を言いながら、その銀行も消費者金融業も兼ねており、

ＣＭでは、いかにも（誰でもお気軽に！）って感じやっているのに、

その事を指摘すると、『部署が違うので・・・、私自身はお客様に

キャッシングを勧めたことは一度も無いです。』との答えが帰ってきたりするのです。

何はともあれ、家を買いたい、買う予定で住宅ローンを利用する方は、

決して「お気軽に」キャッシングをしない様にしましょう。

又、お付き合い等でカード作って〜。

なんて事に、簡単に『いいよって』返事しない事ですね。

更に、車のローンと、カードの買物で２回払い、リボ払い等も要注意です。

住宅ローンを組む場合に、車のローン等で住宅ローンが減額されるケースが

意外と多いので、家と車を検討される方は、先に家を購入してから、車の購入にしましょう。

参考：計算方法は、税込年収の２０〜４０％（銀行基準）がローンにあてられる金額です。

その金額から、現在のローンを差引きして、借入金額が算出されます。

不動産会社の窓口で簡単に計算出来ますので、お気軽にご相談下さい。

 

今まで、マンションを検討されていた方から、

前向きに進めたいとの連絡がありました。

マンションが、まだ有るのか無いかの確認をする事に。

確認したら、まだ大丈夫との事です。

善は急げと言う事で、今後の流れの説明です。

住宅ローンを利用するので事前審査
　　　　↓
住宅ローンの事前審査がＯＫ
　　　　↓
欲しいマンションの条件交渉
　　　　↓
条件の折り合いがつけば
　　　　↓
売買契約、手付金の支払い
　　　　↓
住宅ローンの正式申込み
　　　　↓
住宅ローンの契約
　　　　↓
残代金の支払い、物件の引渡し
　　　　↓
引越し、住宅ローン支払開始

おおまかな流れはこんなとこです。

では、住宅ローンの事前審査とは、何を審査するのか？

�@、現在と過去の借入れ内容と返済履歴の確認。

銀行系、信販系、サラ金系を全てチェックします。

車のローン、カードで２回払い以上、リボ払いがある方は

借入限度額からマイナスされます。

�A、勤務先の概要と家族構成と収入基準の確認。

勤務先と勤続年数、年収からの返済余力をチェックします。

�B、購入物件の担保調査をします。

売買代金と借入金額と不動産の担保評価をチェックします。

大きくはこの３点です。その他、必要項目はその都度聞かれます。

それから、住宅ローンの事前審査に必要な書類は？

一般の会社員（正社員）で勤続３年以上の方は、

源泉徴収表、市県民税課税証明書、健康保険証、運転免許証、認印、

その他、借入があればその明細が必要です。

他、会社の役員、勤続３年未満、契約社員、自営業の方々は、

別途必要な書類があります。（銀行により異なります）

住宅ローンの審査は、全ての項目が点数制で細分化されており、

その総合得点が基準以上であれば『ローン承認』となります。

この基準は、各銀行によって微妙に異なります。

今回のお客様は、住宅ローンの事前審査も問題なく、承認が出ました。

おめでとうございます。 

審査は、だいたい１日〜２日で出ますので。

善は急げ、条件の交渉で〜す

売主様も、多少の条件を呑んで頂いたので

無事に、まとまりました。

これにしようかな？と考えている時は比較的ゆっくりでしたが、

『これっ』と思った時には、すぐに動いて良かったですね。

これから待っている、新しい生活が楽しみですね。

昔のお客様から、知人が北区へ引っ越したいとの事で、

物件を紹介して下さいとの連絡がありました。

いつも有難うございます。

知人の方から、インターネットにこんな物件があるから

その物件が見たいとの事。

それは、私達業者の感覚で見ると、相場よりかなり安い

こんな物件が、あるはずないと思い、写真も載ってるし、

住所もある程度明記されていたので、北区で２３年の経験から

地域を知り尽くしているので、そのあたりを歩いて探しましたが、

『やっぱり無かった』

そう、そんな物件が存在していないのです。

私達不動産会社は、物件があってはじめて仲介出来ます。

良い物件があれば、お客さんはどんどん集まります。

 

逆に、悪い不動産会社は、実際にない物件を「良い物件」として創ってしまいます。

『いいの？』　いい訳ありません。

でも実際は結構あると言われています。表面化するのはほんの一部です。

気をつけないといけないですね〜。

１００％気に入る物件はありません。

満足度１００％のはうその物件だと思って下さい。

７０％気に入ればＯＫ！という感覚で探すのがいいと思います。

残り３０％は、住めば都。これは、多分埋まる３０％です。

購入者は、自分の買ったお家をけなしませんよね。

そこでの生活に向けて、いろいろ想像を広げていきますから、

これが、前向きな３０％と言う事になるのです。 

 

その知人の方とこんな会話をしながら、逆に、ここだけはイヤ、

という内容を聞きながら家探しを始めました。

不動産は、ご縁が大切なので、いいご縁があるといいですね。

 

インターネットが氾濫しているこのご時世なので、

物件を登録から外すのを忘れたりする不動産会社もあります。

この単純ミスも結構多いのですが、わざと、登録から外さない

不動産会社があるのも事実です。

大手のポータルサイト（ヤフーなど）で検索すると、

随分前に成約しているのに、いつまでも掲載されている物件が結構あります。

これは管理がずさんな会社の証拠です。こんな会社は避けたいですね。

ほんのひとつの見極め方だと思います。

最近、団塊の世代以降の方の家探し方が増えました。

  

今まで、住宅地の一戸建に住んでいた方達が、

子供達の独立で、夫婦だけになり、私達だけでは

広すぎて手入れが大変だから、老後の事も考えて、

駅近の便利なマンションへ引っ越したい。

  

田舎に住んでる両親が、もう年なので、

近所に来た方が安心なので、近くへ呼びたい。

  

 介護が必要になっている親面倒見る為、近所へ呼びたい。

  

バリアフリーのマンションへ。等々。

 

理由は様々ですが、経済を引っ張って来た、

団塊世代以降の大移動が始まっている様な気がします。

 

数年前までは、団塊ジュニアと呼ばれる方達がどんどん家を買って行ってたのに・・・。

いつの間にか、ニーズが変わってしまいました。

これにより、駅近のマンションが品薄になり、

駅からバス便の住宅地の一戸建がたくさん売りに出て

一戸建の価格がリーズナブルになりました。

私自身も、４年前に母親を近所に呼びました。

病気がちになって呼ぶより、元気なうちに近所に来て

慣れてもらった方がいいと思ったから。

でも、当の本人は、長年田舎暮らしだったので、

この歳での転居はためらっていました。

鈴蘭台も決して街ではありませんが、

今では、この便利さに、満足している様です。

私の田舎に比べると、ずいぶん都会ですが・・・。

家を買う時って、一生ここにいる様な気がしますが、

時の流れと共に、状況は日々変わるんだな〜とつくづく思います。

今まで、家を買って頂いた方も、それなりに買い替えをして頂きました。

この仕事をして、鈴蘭台で２３年目。

親子さんの取引から、子供達の取引までご依頼頂き、

誠にありがとうございます。

細かいニーズにも、もっともっとお答え出来る様に頑張ります。

先日、当社で新築一戸建を購入して頂いたお客様。

残代金と、引渡し時期が近くなった時の事です。

 引越しの準備と、各連絡先にいろいろ段取りをしていたら、

テレビアンテナを上げるかどうか悩んでいたのですが、

やっぱりインターネットと一緒の光テレビにすると言う事に・・・。

 

 そしたら、その引き込み工事が１ヶ月以上かかるって〜。 

じゃぁ、引越ししてもテレビが見れない・・・。

 

  会話の中で、そんな意見が出てきたので、

なんとか、してあげたいと思い、

インターネットで室内アンテナを探したら、

ブースター付の感度が良さそうな室内アンテナがあったので、

きれいに見えるかどうか分からないけど、

即購入して、そのお客様に、光テレビの工事が完了するまで

使って頂く事にしました。

結果、なんとか映ったので、良かったです。

 

今後、こんなケースがあれば、アンテナを貸し出す事も出来るし、

お客様に喜んでもらえるし、一石二鳥です。

 

 いい事をすると、本当に気持ちのいいもんですね。

 

 

通常、新築一戸建を購入するとテレビアンテナは付いていませんので、

アンテナを上げるか、ケーブルテレビ等にするかは、

早い目に、決める様にしましょう。

地デジ化は、まだまだ先だと思っていましたが、もうすぐですね。

　　　あまり実感はないですが・・・。

 

以前から、一戸建とマンションを見比べていたお客様がご来店されました。

そろそろ、絞り込もうかなと言う事で、住宅ローンの勉強会を行いました。

 住宅ローンの金利には、大きく分けて固定金利と変動金利があります。

又返済方法は、元利金等返済と元金均等返済があります。

この違いをご説明して、それぞれのメリット、デメリットをご説明しました。

初めて聞いた事も多く、少し緊張気味・・・・（＾＾；）なので、

固定金利と変動金利の、元金と利息の内訳を実際に見てもらいました。

そしたら、そこは興味津々で、グッと入り込んで来ました。

みさなん、興味を引く所は同じですね。

 住宅ローンと言っても、銀行も融資の種類もたくさん有りますので、

お客様の内容により、どこの銀行が合っているのかは違います。

一つ一つご要望を聞きながら、どこがいいかを選択します。

  

それから、購入から残代金のお金の流れ、手続きの進め方、

住宅ローンを借りた後の返済計画とか、住宅ローン減税の説明

などなど、一通り説明すると、約２時間。

 

『今日聞いた事は、多分すぐ忘れると思いますので、又、説明しますね。』

と言うと、お客様はホッとしていました。（＾＾）

ほとんどの方は、初めて聞く内容が多くて、専門用語もたくさん出てくるので

おまけに数字の山だから、頭がいっぱいでボーっとします。（＾＾）

その場では少しは理解していても数日経てば、ほとんど忘れています。

だから、後日、同じ内容を簡略化して説明すると、

前聞いた事が少し、記憶の中から出てきて、理解が深まります。

この繰り返しで、お金の事が理解出来ると、

不動産を購入する時の最大の心配事が少なくなり、

購入する時の安心感が増すんだな〜と思います。

だから、この勉強会は、当社では大事にしています。

不動産以外のご相談も時々出ますが・・・（＾０＾）

先日、中古マンションのチラシをにぎりしめてお客様がご来店されました。

お子様の学校区が変わらない場所で、

チラシには、ローンの返済が、今の家賃と変わらないので、

興味があるんですが・・・と言う内容でした。

  

 と言う事で、いろいろお話を伺っていましたら、

今すぐではないが、将来的に転職も視野に入れているとの事。

今買うのがいいのか、転職して落ち着いてから買うのがいいのか？

これは、過去にも、たくさんの方が悩む相談の内のひとつでした。

 

お客様の現状　

家賃４５，０００円　＋　駐車場１０，０００円　＝　合計５５，０００円

気になるマンションが、８４０万円

チラシの返済例（３５年）

２４，００６円／月額、ボーナスなし

マンションの管理費等合計が１０，９２０円

固定資産税等が約９０，０００円／年

マンション購入にかかる諸経費が約９０万円

これを毎月に直して計算してみると

ローンの返済　　２４，００６円
諸経費の返済　　　３，２０５円（諸経費を借りない時は不要）
管理費等　　　　１０，９２０円
固定資産税等　　　７，５００円（９０，０００円÷１２ヶ月）
近隣駐車場　　　１０，０００円
月々合計　　　　５５，６３１円（自己資金１０万円必要）

 

これなら、今の賃貸と、金銭的な生活水準は変わらないですね〜と。

生活空間と、設備関係の生活水準は良くなりますよね〜。

今回のお客様が悩んでいたケースは、転職と言うのが一番大きな問題でした。

お家を買う時の基本は、家賃と変わらない返済です。

今まで、払えて来たので、無理なく返済出来ると言う事です。

仮に、仕事を変えても、賃料は払わないといけないので、

家賃と変わらない返済であれば、買っても大丈夫と言う事ですね。

 

転職は住宅ローンを組む場合に大きく左右される項目の一つです。

転職してしまうと、最低１年、もしくは２〜３年は

ローンが組みにくくなるので

この時期が家を買うタイミングの一つになりますね。

と言う事で、マンションを見に行きました。

想像していたより、良かったみたいです。

続く。