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不動産をいい条件で売りたい方へ

不動産売買をビジネスとしているプロ(業者)
がたくさんいます。

新築一戸建を分譲する建売業者。
宅地を開発して分譲する業者。
中古マンション、中古一戸建を買取って、
リフォームして販売する業者。
競売物件を販売する業者。

一部上場企業から個人の零細企業まで規模は様々ですが、
れらの業者に、一つだけ共通している事があります。
それは売り方です。

不動産売買をビジネスとしているプロはどこも同じような売り方をしています。

販売方法から仲介を依頼する不動産業者との付き合い方まで、
どこの業者も、少しでも高く少しでも早く売りたい訳ですから
売り方が似てくるのは当然ですよね。

では、一般の売主様はどうでしょうか?
不思議なことに、不動産売買のプロとは違う売り方をしています。

どちらも同じ不動産という商品を少しでも高く、
少しでも早く売りたいと考えているのに不思議ですよね。

なぜ不動産売買のプロと一般の売主様では売り方が違うのでしょうか?
これは、不動産売買の知識の差と、経験の差です。

本来であれば、一般の売主様に不動産を高く売るためのノウハウを教える
のが不動産仲介会社の役目であるはず。

ですが、現実にはそれをしている不動産仲介会社が少ないのが現実です。

なぜでしょうか?

それは、売主様にとってメリットのある売り方と、
不動産会社にとってメリットのある売り方が違うからです。

売主様の不動産を少しでも高く、少しでも早く売ることが、
売主様と不動産会社の共通の目的になっていません。
そこに大きな問題があるのです。

では、どうしたらいいのでしょうか?

答えは簡単です。
一般の売主様も不動産売買のプロの売り方を学ぶことです。

このノウハウは決して難しいものではありません。
ルールさえ知れば誰でも不動産売買のプロと同じ結果を出すことができるのです。

まずは、ご相談から。

査定価格のワナ

不動産を売却しようと思った多くの売主様は、
まず不動産会社へ査定を依頼します。

信頼できる不動産会社1社だけに頼む人もいれば、
いくつかの不動産会社に依頼する人もいます。

多くの売主様が、査定価格の高い不動産会社が
良い会社だと思っています。

売主様にとって不動産は大切な財産ですから、少しでも高く売りたいのは当たり前です。
高い査定価格を提示する会社に好意を持つのは当然かもしれません。

ですが、いくら高い査定価格が提示されても売れなければ意味がありません。
売却するのに予想以上に時間がかかったというレベルならまだ許されます。

しかし、売れない期間が長くなればなるほど売主様の精神的な負担は増え、
必要以上の値下げを強要されたり、資産価値自体が下がってしまうこともあります。

不動産会社の査定書は、どこの不動産会社も同じ様な査定ソフトを利用しています。
同じ物件を、同じ時期に、同じ様な査定ソフトを利用して査定しているから、
本来なら査定価格は同じ様になるはずです。

ところが、この査定価格には、信じられないですが大きな開きが有ります。
不動産業界ではこのような査定価格の違いはよくあります。

1.現実的に売れる価格での査定価格。
2.売主様に気に入ってもらうための査定価格。
3.媒介契約(売却の依頼契約)を取得したい為の査定価格。

どれが売主様にとっていいかは別として、
こんな査定価格の違いが起こるのが不動産業界なのです。

どんなに優秀な査定ソフトを使っても、査定する人の裁量で査定価格は、
いくらでも操作できます。

高い査定価格を提示して売主様にアピールしようと思えば、簡単に
それらしい査定書をつくれてしまうのです。

では、適切な査定額を知るにはどうすればいいのでしょうか?
それは、自分で査定することです。

素人では査定できないからプロに頼むんじゃないの?
そう思われるかもしれませんが、査定自体はそんなに難しいものではありません。

なぜなら、今は昔と違ってデータベース「レインズ」があるからです。

レインズとはReal Estate Information Network Systemの略で、
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している
コンピュータネットワークシステムの事です。
簡単に言えば、不動産会社専用の不動産検索サイトです。

レインズには、直近の取引事例から過去の取引事例、いつ、どの物件が、
いくらで成約になったのかという膨大なデータが蓄積されています。

実は、多くのプロの不動産業者は査定ソフトやマニュアルを使わず、
レインズの取引事例と現在の競合物件をもとに査定しています。

必要なのは、査定のもとになるデータです。

ですから、まず最初に不動産業者に自分の不動産と条件の近い
物件の成約データと売却時に競合となる物件のデータを提供してもらいましょう。

まずは自分で査定(このデータを比較検討)してみることです。

自分が買主だったら、いくらなら購入するか?
冷静に、第三者の目で自分の不動産を査定してみることです。
その上で、不動産業者の意見を聞く。
これが正しい査定の方法です。

そうすれば、媒介契約欲しさの査定は簡単に見破れます。
この不動産業者は、本当にこの価格で売る気があるのか、
それとも媒介契約が欲しいためだけに都合のいい話をしているのか、
手に取るようにわかります。

大切なことは、自分の頭で考え、そして、冷静に判断すること。

まずは、ご相談から。

誠実な不動産会社を見極める方法

不動産会社専用の不動産検索サイト「レインズ」
の導入で不動産業界は大きく変わりました。

みなさんも、売買物件や賃貸物件を検索する時に、希望条件(場所、広さ、金額等)を入力して検索する不動産ポータルサイトを利用したことがあると思います。それの不動産会社版の事です。

ちなみに、近畿圏不動産流通機構(通称:近畿レインズ)には、平成26年5月現在で約23,000の不動産業者が加盟しており
144万件もの物件情報が登録されています。
ほとんどの不動産取引が、このレインズを介して行われているのが実情です。

レインズ導入前は、不動産情報はそれぞれの不動産会社が独自に管理していました。
その為、より多くの不動産情報を抱える会社が有利となり、大手不動産会社や
地元の老舗と呼ばれる不動産会社にお客様が集まりました。

しかし、レインズ導入後は、大手も中小も情報量にほとんど差がなくなりました。
小さな不動産会社でも、レインズにアクセスすれば瞬時に日本全国の不動産情報を
取得できるようになったのです。

買主様が望む情報はもとより、売主様の売却情報もレインズを利用すれば、
一瞬にして全国の不動産会社に告知することができるようになりました。

これはただ単に、便利になったというだけではありません。
不動産売買の仕組みが根本から変わったということを意味します。

不動産会社を情報量や資金力で選んでいた時代から、
不動産会社をサービスで選べる時代になったと言う事です。

レインズの目的は、不動産情報を一元化することにより、消費者の利便性をはかること、
そして、情報公開を促すことにより消費者の利益を向上させることです。

しかし、この変化を喜ばない不動産会社があるのも事実です。
レインズが正常に機能する事によって弊害が出る不動産会社があるのです。

レインズに登録すると、自社、他社関係なしに同時に買主様を探すことになります。
それこそが、レインズの意図することであり、売主様にとっても魅力なのですが、
売却依頼を受けた不動産会社からすれば面白くありません。

そのため、売主様から売却依頼を受けても、すぐにレインズに登録しなかったり、
登録はしても「商談中」「契約予定」と称して、他の不動産会社からの案内依頼を断ったり、売主様がわからない事をいい事に情報を提供しない業者が後を絶ちません。

言いにくい事ですが、これは大手不動産会社でも中小不動産会社でも当然のことのように横行しています。
売主様の利益より自社の利益を優先する会社が多いのです。

不動産取引にとって、タイミングはとても重要です。
特に中古物件の取引では、タイミングを逃すと数ヶ月売れなくなったり、
大幅な値引きを余儀なくされたりと、大きな損害を被ります。

だからこそ、レインズの趣旨を良く理解し、あなたの代わりに正しく運用してくれる不動産会社を選ぶ必要があるのです。

問題は、媒介契約(売却依頼契約の事)を結んだ後、その不動産会社があなたの代理人として誠実に行動してくれているかどうかわからないことです。

レインズへの問い合わせに関して「図面作成中」「商談中」「契約予定」といって、不動産会社が物件を隠しても売主様にはわかりません。

大手不動産会社だから大丈夫だろう、親切そうな営業マンだから大丈夫だろう、と思っていても、その実態を売主様が知ることは出来ません。

その結果、不動産会社に好き放題に扱われ、売れないのは時期が悪いから、
売れないのは価格が高いからとあおられ、不必要な値引き強要されていくのです。

では、どうすればレインズのメリットを最大限に引き出してくれる不動産会社を見つけることができるのでしょうか?

それは、あなたが売却を依頼しようとする不動産業者に、「レインズに登録する際、他業者への広告掲載(ネット含む)を可にしてもらえますか?」と聞いてみることです。

レインズの魅力は、登録するだけで全国の不動産会社に情報が行き渡ること。
そして、それぞれの不動産会社が独自に広告宣伝してくれることです。

但し、それぞれの不動産会社が自社のホームページやネット広告、チラシ掲載をするには、売主様から売却依頼を受けている不動産会社の許可が必要となります。

その許可を、あなたが売却を依頼しようと考えている不動産会社が与えているかどうかを確認することです。

売主様の利益を最優先に考えている不動産会社であれば、何のちゅうちょもなくOKしてくれることでしょう。

自社だけで広告(今はネットの時代)するより、1社でも多くの不動産会社が広告(ネット)宣伝した方が早く売れる確率が高くなるからです。

それに対して、様々な理由をつけて他社の広告掲載を拒否する不動産会社は、あなたの利益より自社の利益を優先している会社と言う事です。

そんな不動産会社はレインズに登録しても形式だけ。
他社からの問い合わせがあっても「商談中」「契約予定」と称して、自社でお客様が見つかるまであなたの大切な不動産は放置されることになります。

なかには、他社の広告宣伝も大丈夫ですよ、といいながら、実際には許可を与えないという悪質な業者もいます。
ですから、媒介契約を結んだ後もチェックが必要です。

もし、あなたの物件が他社のホームページやチラシに掲載されていなければ、それは他社の広告を拒否している証拠です。

そんな不動産会社との媒介契約は早めに解除することです。
そして、もう一度誠実な不動産会社を探すことです。

レインズの登場によって、不動産の売り方は劇的に変わりました。
適切な価格設定すれば、不動産会社の規模や営業マンの力の差は関係なく売れていきます。

問題は、レインズのような売れるシステムがあっても、不動産業者が適切に運用しなければ、売れないということです。

その意味でも、最初の不動産業者選びが最も重要なのです。

広告掲載不可 (レインズを活用していない不動産業者の例)

広告掲載可 (レインズを活用している不動産業者の例)

まずは、ご相談から

よくある質問(売却編)

売りたい相談

「まず売れる金額を知りたい」と言う方から「すぐに買い取って欲しい」と言う方まで幅広く査定を受け付けております。
お気軽にお申し付け下さい。
下記のフォームに必要事項を入力し、最後に登録ボタンを押して下さい。
この査定は無料です。
このフォームに記入された情報が、他で利用される事は一切ございませんので、ご安心下さい。
当社は、しつこい電話、訪問等による営業は一切行っておりません。

内容をご確認の上、よろしければ下記ボタンをクリックして下さい。

種類を選択してください

住所を入力してください、マンションの場合はマンション名もご記入下さい

例:○○.○○㎡

例:土地○○.○○㎡ 建物○○.○○㎡

例:4LDK、2世帯住宅等、希望の部屋数を入れてください

例:西暦○○○○年 又は昭和・平成○○年

種類を選択してください

種類を選択してください

例:○○○○万円位

例:山田太郎

例:ヤマダタロウ

都道府県を入力してください

例:神戸市北区北五葉1-13-1

例:078-596-6789
半角でお願いします。

例:090-1234-5678
半角でお願いします。

例:xxxxx@xyz.jp
半角でお願いします。

例:xxxxx@xyz.jp
半角でお願いします。

例:xxxxx@docomo.ne.jp
半角でお願いします。

例:フォームの内容、駐車場2台、南向き、など。
※2500 文字以内でお願いします

※2500 文字以内でお願いします

種類を選択してください

入力がうまくいかない場合は、上記内容をご記入の上、メールにてお申込ください。

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売却にかかる諸費用は、どれ位必要ですか?

不動産の売却にかかる主な経費は下記の通りです。

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1〜3は全ての方が必要で、4以降は該当する方のみ必要です。

  1. 印紙税
    不動産売買契約書に貼る収入印紙です。
    500万円超〜1,000万円以下
    →10,000円(5,000円※1)
    1,000万円超〜5,000万円以下
    →20,000円(10,000円※1)
    (※1:売買契約書に適用されるもので平成32年3月31日までの減額措置です。)
     
  2. 仲介手数料
    (売買金額×3%+6万円)+消費税
     
  3. 売渡証書作成費用
    所有権移転登記時の売主様の書類作成費用です。約1〜2万円です。
     
  4. 抵当権抹消費用
    住宅ローン等の担保設定が残っている方は必要です。
    住宅ローンは、自宅を担保に融資を受けます「抵当権設定」ので、売却時は、自宅の担保をはずす「抵当権抹消」手続きが必要です。1件で約1〜2万円です。
     
  5. 住所変更登記費用
    空家を売却する時に、法務局の住所変更登記手続が未了の方は必要です。約1万円です。
     
  6. 増築登記費用
    増築をした時に、増築部分の登記をされていない方は必要です。
    6畳分位の増築登記で、約8〜10万円です。
    但し、増築時期が不明、関係書類等がない場合はもう少し費用がかかります。
     
  7. 建物滅失登記費用
    建物解体後、更地で売出中の方、又は、売却後、更地で引渡しをする方は必要です。
    約3〜5万円です。残代金時に一緒に手続きして頂く事が多いです。
     
  8. 測量費用
    境界でトラブル有、又は、登記面積と実測面積にかなり誤差があると言う場合は必要です。
    土地の面積、状況等により異なる為、一概に金額が出ませんので一度ご相談して下さい。
     
  9. 相続登記費用
    所有者「登記名義人」が亡くなられている場合に必要になる費用です。
    亡くなられた方の相続人を確定する作業が必要で、内容により費用が異なる為、一概に金額が出ませんので一度ご相談して下さい。
    この手続きが完了しないと、売主様が確定出来ない為売りに出せません。
    このケースは相続人の間でトラブルになるケースが以外に多くあります。
    不動産取引は金額が大きい為、親族での争いを避ける為にも、相続登記は良く話し合って、相続登記が完了してから売りに出しましょう。

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不動産を売却した場合、税金はどれ位必要ですか?

一般的な計算方法は下記の通りです。

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売却価格−{売却諸経費+(取得価格+取得経費)+特別控除}
=税金を計算するもとになる金額
税金を計算するもとになる金額×税率(20%もしくは39%)
=支払う税金の額

自宅(居住用のお家)を売った時は、その金額から3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、この特例は3年に一度しか利用出来ませんのでご注意下さい。

売却諸経費:不動産を売却する時に支払った費用です。
仲介手数料、印紙代、登記費用等です。
領収書等の証明出来る書類が必要。

取得価格:今回売却した不動産を購入した時の価格です。
購入時の売買契約書が必要です。
紛失して購入価格が不明な時は売却金額の5%を取得費用として計算します。
又、建物は期間の経過により減価償却されますので、購入価格から原価償却分を控除する必要があります。

取得経費:今回売却した不動産を購入した際に支払った経費です。
仲介手数料、印紙代、登記費用等です。
領収書等の証明出来る書類が必要。

特別控除:国や市など公的機関に売却した場合は、一定の特別控除があります。

税率:不動産を売却した年の1月1日現在で
所有期間が5年超は一律20%(所得税15%、住民税5%)
所有期間が5年以下は一律39%(所得税30%、住民税9%)

所有期間の計算方法は、取得した年の12月31日を経過後、起算されますので、1月2日に取得した方は年末を経過するまで計算が始まっていない事になります。
税法の計算方法は、まる1年=1年ではありませんので、ご注意下さい。

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売却金額はどうやって決めるんですか?又、途中で金額変更出来ますか?

下記を基に、売出しのタイミング、売出しの価格帯、引渡しの時期等、
売主様のご希望で決めて頂きます。

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お家の状態を確認します。
リフォームした所、リフォームが必要な所の確認、お家の周りの状態を確認します。
道路との高低差、境界の確認、設備等の確認、近隣で売れた家との比較、近隣の売出し物件との比較、売却事情と権利関係の確認等を調査します。
これを、一般的には査定と言います。
この査定は、買い取る為の査定ではありませんのでだいたい○○○○万円〜○○○○万円と目安は直ぐに出ます。

これを基に、お客様の要望を伺います。
売却事情にもよりますが、いつまでに売りたいか、引越しのタイミング的なもの、金額の要望等。

上記を基に、売出しのタイミング、売出しの価格帯、引渡しの時期等、売主様のご希望で決めて頂きます。
時間的な余裕のある方は、売出価格を最初は高めに設定される方が多いです。
実際の成約事例を見れば、アドバイスに近い価格で売り出した人ほど早く成約している傾向があります。
最終的には価格が勝負という場面が多いような気はしますが、とりあえず希望価格で出すのは、1〜2ヶ月が目安と考えて下さい。
その後は、様子を見ながら担当者とご相談して下さい。

売却活動がスタートしてから、途中で気が変わる事もあります。
売却活動中でも価格変更はもちろん可能です。
売却活動中にリフォーム等を行い、売却価格を引き上げる場合もございます。
まずは、ご相談から。 

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売却までの期間はどれ位かかりますか?

タイミングです。

1-5.png

早ければ1週間で売れた物件もあくさんありました。
1年以上かかっている物件もたくさんあります。

一概には言えませんが、相場での売出しであれば、平均1ヶ月〜3ヶ月位で売れています。
相場より高すぎたり、売物件が近隣で多数出ていたり、道路や周辺環境により、マイナス要因が多い場合、かなり時間がかかる場合もあります。
売出して1週間位で売れると、売主様は安すぎたかなと軽い錯覚に陥ります。
これは、安すぎたのではなく、買主様がその地域でずっと探
ていた中で、
たまたま条件の合うお家に巡り合えたからなのです。

購入希望者は、いつの時代も常にいて、数もそこそこ見ています。
そんな中で、判断材料が出来ている方は、希望条件に近い物件が出ると、すぐ見に来て、すぐ買うと言うことがあります。
逆に、これから家を探そうという方が見て気に入って頂いても、この家を買うという決断にはなかなか至りません。
それは、数を見ていないお客様は、判断となるべきものさしが自分の中で出来ていない為、もう少し待つと、もっといいものが出ると思っている為なのです。

売主様は時間をかけた方が高く売れると思い、買主様はじっくり探した方がいいものが買えると思っている心理的な要素が非常に高いのです。
一番伝えたいことは、タイミングを大切にしましょうと言う事です。
不動産という高価な取引も、縁のものなので、このご縁を大切にしたいものです。

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買換えをしたいんだけど、今の家が売れないとどうしたらいいですか?

買換えには、下記の4つの方法があります。

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  1. 先行売却型 (先手必勝派)
    自宅が売れた時に、これなら買ってもいいな〜と思える物件が2〜3件ある方、又は、先に売って安い賃貸に仮住まいをしてもいいと思える方は、希望価格で売却をスタート出来ます。
    タイミングが良ければ、売れた時にスムーズな買替えが出来ます。
     
  2. 同時進行型 (慎重派)
    欲しいお家が見つかった時に、自宅の売却をスタートします。
    欲しいお家が売れた場合は、自宅の売却も中止します。
     
  3. 買取保証型(ある程度期間が必要)(堅実派)
    欲しいお家が見つかった時に、自宅の買取保証金額を決めます。
    買取保証金額で買換えの資金計画が成り立つ場合は、他の引渡し条件等の調整を行います。
    条件が整い次第、購入の契約をし、自宅の売却をスタートします。
    売却のスタートから、売れるまで段階的に売出し価格を下げて行き最終的に売れなければ予めお約束した金額で買い取りますので、保証付きの契約と言う事になります。
     
  4. 買取型(時間的な余裕のない物件の場合)(積極派・即決派)
    欲しいお家が見つかった時に、自宅の買取金額を出します。
    自宅の売却が確定しますので、欲しいお家の購入の契約と自宅の売却の契約を同時に行います。
    もちろん、引渡しも同時に行います。多少の日程調整は必要です。

一番気をつけないといけない事は、自宅が売れていない(保証がない)のに、まあ売れるだろうと思い、先に購入の契約をしない事です。(楽観派)
最悪の事態が待っている事もありますので、ここは避けたいですね。

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買換えに必要な条件はありますか?

まずはどのくらいの住宅ローンが残っているかを把握しておきましょう。

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買換えで住宅ローンを利用する場合、住宅ローン返済中の方は
その住宅ローンを全額返済する必要があります。

自宅を売却しても、住宅ローンが全額返済出来ない場合は、自己資金で差額を補うか、銀行の住替ローンを利用します。

『住替ローン』とは、
自宅の売却代金で住宅ローンが全額返済出来ない方の為に、購入先に不足金額を上乗せする住宅ローンの事です。
不動産会社で相談出来ますので、一度ご相談して下さい。
住宅ローンが残っていない方は、売却するか賃貸に出すかと言う方法が選択来ます。

売却のみの場合で住宅ローンが残ってしまう方は、不足する金額を無担保で金融機関から借入れするか、親から借りるなどするしかないでしょう。

買換えたい、又は売りたいと思う方は、まずはどのくらいの住宅ローンが残っているかを把握しておきましょう。

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今売るべきか、貸すべきか迷っています。どっちが得しますか?

土地建物の規模、概要、立地条件等により異なります。

一概にどちらが良いかの判断は難しいです。
土地建物の規模、概要、立地条件等により異なります。
土地、一戸建、マンション、これからどうしたいのか等、具体的に内容をお聞かせ頂ければ、具体的にアドバイスは出来ます。
又、住宅ローンがどれ位残っているのか、使用程度は?、リフォームの内容は?、などでも状況は大きく変わってくると思います。
とにかく不動産の状態によりますのでご一度ご相談頂ければと思います。

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売れたらすぐに引っ越さないといけませんか?

時間的な心配はあまりされなくても大丈夫ですよ。

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売出中の物件を見ると、ほとんどのケースで引渡日が相談となっています。
これは、売主様の希望条件での売出をしているからです。
購入希望者が出てきても、その条件でのお話をしますのでご安心下さい。
一般的には、売出しする時に、引越先の条件等もあらかじめ相談しますので、その条件を含めた売出となります。
お家も一旦売りに出すと商品になりますので、商品はそれぞれ条件が違います。
商品のない所に買主様は現れないです。最初に条件を付けるのは売主様です。
思う様に売れなければ、商品の条件をどの様に変更すれば良いのか考えれば良いのです。時間的な心配はあまりされなくても大丈夫ですよ。

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権利書を失くしました。どうしたら良いですか?

何とかなります。

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権利書(登記済証)は再発行されませんので、売却の手続き時に、保証書という書類を一時的に作成して、法務局に持ち込みます。司法書士の先生に書類の確認、本人確認等をして頂いてこれらの手続きを行います。
ただし、多少のお時間と費用がかかりますので、早めに教えて下さい。
最近は、登記済の印鑑を押した権利証が発行されず、登記情報という暗証番号が書いたものに、目隠しシールを貼られたA4の用紙が発行されていますので、このシールを剥がさずに大切に保管しておいて下さい。

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売却成功のコツはありますか?

第一印象をよくする事です。

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不動産に限った事でもないと思いますが、一番大切な点は、第一印象を良くする事です。
第一印象が悪いと、その印象を良くするのに大変な労力が必要です。
まずは、部屋の掃除や整理整頓を行って下さい。
庭やバルコニーの手入れ、家の前の道路などに気を配る事も大事です。
どうせ売却するのだからといった理由で、電球や蛍光灯が切れている状態のままでいる場合には、すぐに交換して下さい。
窓も拭いておいた方が、部屋の中が明るくなります。
薄暗く見えるというのは、かなりのマイナスポイントです。
また、引越しで捨てる予定の物があれば、事前に処分して下さい。
室内が広く見えるので、印象が良くなります。
まずは、状態の良い住まいを維持する事です。
手入れの行き届いた住まいは、住んでても気持ちがいいですよね。

これが、大切なんです。

例えば、築20年位の家であれば、これぐらいは傷んでいるかな〜と思うイメージで、お客様は見に来ます。
個人差はありますが、そのイメージより良ければ売れる可能性は高いです。
又、築10年しか経っていないのに、家が年数相応より傷んでいると売れにくいです。

悪いギャップより、いいギャップを与えるのがポイントです。
自分が買う立場になった場合、汚い家より綺麗な家を選ぶのは当然だと思います。

もうひとつ大切なのが、適正な価格での販売を行う事です。
又、居住中のご案内の場合は、家と共に、売主様自身が購入者の決断のポイントとなる事もありますので、是非、笑顔でお出迎え下さい。

居住中の不動産の売却は、とにかく気を使うものです。
例えば、いつ何時、購入希望のお客様が見に来るか分からない状況ですから、日頃より、室内の片付けを心がけなければならないという義務感が出てきます。
この状況で生活を営むのは本当に疲れます。
そこで、もう少し気持ちを楽に持って頂く為に、何箇所かのポイントを押さえる事でこの義務感から開放する事が出来ます。
当社では、売却依頼時にそのポイントを伝授致します。

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エアコンに不具合がありますが、事前に修理が必要ですか?

基本的に修理の必要はございません。

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契約書類に「附帯設備表および物件状況等報告書」と言う用紙があります。
この用紙で設備に関する状況を確認します。この項目にエアコン等設備覧がありますので、この時に事前修理するか撤去するかを決めて記入します。
一般的に不動産を売却する場合、空家の状態で引き渡すことが原則となります。
つまり不要品の処分は売主様の負担となります。

処分方法としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却する、などの方法があります。
買主様が置いといて欲しいとおっしゃる方もたまにおられますので、事前に確認する事で、解決できると思います。

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内装に手を入れていません。リフォームは必要ですか?

一般的には、リフォームをする必要はありません。

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ただし、軽微なリフォーム等をする事で印象を良くし、早期売却が実現することも充分あり得ます。
買主様がリフォームを自分の好みでされたい方もおられる一方、資金の問題で、リフォーム済の家を探している方もおられます。
どちらが正解かと言う答えがないのも事実です。
リフォームしている方が、第一印象は良く、売り易いお家になります。
ただし、リフォームした分だけ高く売れる保証はどこにもございません。
代金のリスクは売主様が負う事になりますので、内容については、現況確認の上で、不動産会社の担当者とご相談下さい。

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家に住みながら売却は可能ですか?

もちろんお家に住みながらの売却は可能です。

中古住宅の場合、むしろ居住中の物件の方が多いです。
住宅ローンが残っているケースが多いので、一般的に売却代金を頂くと同時に、住宅ローンを完済する事になります。

単純に売却して、賃貸などに移る方はいいのですが、住み替えの場合は、購入先のローンと引渡しのタイミングが非常に大切になります。これを、不動産会社が調整します。
だから、安心してお任せ頂ければ結構です。

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自宅が共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか?

特別な手続きは必要ありません。

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共有名義の場合は、共有名義人全員が売却に同意する必要があります。
登記委任状や契約書などへの署名・捺印は、原則として共有名義人全員がそれぞれ行います。契約の際は、実印・印鑑証明書等それぞれ準備して頂く必要があります。共有者が遠方にいる場合は、委任状での契約も可能ですが、郵送でのやりとりで少しお時間がかかります。
早目にご相談頂いた方が良いです。

又、海外に居住している場合などは、その国の大使館もしくは領事館で取得して頂く書類がありますので、必ず早い段階で、不動産会社の担当者とご相談しておいて下さい。

たまに、共有者全員の代表と言う方からのご依頼を頂いた場合に、共有者の方へ、本人確認の為に連絡を取ると、意見がまとまっていないと言う事がまれにありますので、些細な事でもめ事を作らない為にも、みなさんで良く話し合ってから、依頼される事をお薦めします。

売却の依頼を頂く時は、本人確認が必要となりますので、必ず名義人であるご本人様への確認はさせて頂きます。
ほんの小さな事かも分かりませんが、小さな作業をおろそかにする一部の不動産業者もありますが、このあたりが、信頼出来る会社かそうでないかの分かれ道でもあると思います。

ご相談の段階では、単独でも、どんどんご相談して下さい。

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売却した年の固定資産税ってどうなるの?

引渡し日で日割清算します。

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固定資産税(固定資産税+都市計画税)は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。
売却した時期にもよりますが、売却後も翌年に固定資産税の納税通知書が届くケースがあります。
翌年分の納税通知書に記載された金額を売主様が納付しなければいけませんが、売却時に、引渡日を基準として日割計算された金額を事前に買主様から頂きますので、だぶって支払う事はありません。

注意:関西と関東では、固定資産税等の起算日が異なります。
関西は4月1日〜翌年の3月31日で1年分と計算します。
関東は1月1日〜12月31日で1年分と計算します。

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土地の一部を隣地に売りたいのですが、どの様にしたら良いですか?

土地が現在どのような状態なのかを調べます。

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設備(上・下水道管、ガス管等)の位置を調べる。
権利内容(登記してある内容で、所有権、抵当権等)を調べる。
法令上の問題がないか等、調査項目はいろいろあります。

その仕事が出来るのが、不動産会社です。
土地の一部を売却する為の問題要素がない事を確認してから、土地の分割作業を土地家屋調査士に依頼し、境界の確定(土地に隣接している全ての隣地所有者の立会いが必要)を行います。
測量・分筆登記を行い、分筆登記が出来れば隣地の方へ売却は可能となります。

ここで注意したいのは、将来的に残った土地を売ろうと思った時に、分割した事で、売り易い土地になるのか、売りにくい土地になるのかと言う事も問題ですので、不動産会社に良く相談した上で検討した方が良いです。

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返済が苦しくなり売却したいのですが、
住宅ローンを滞納するとどうなりますか?

金融機関にもよりますが、滞納後3ヶ月間は手紙による督促が来ます。

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住宅ローンを返済中の金融機関にもよりますが、滞納後3ヶ月間は手紙による督促が来ます。
その後は電話連絡もあり今後の返済計画等の話し合いになります。

通常住宅ローンは、6ヶ月滞納すると『期限の利益の喪失』という事になり、金融機関が持っている債権が『代位弁済』という方法により保証会社に移行します。

分かり易く書くとこうです。
銀行から住宅ローンを借りる時に、保証人を立てる代わりに保証会社を利用したと思います。お客様が住宅ローンの返済を6ヶ月滞納すると、この保証会社がお客様の住宅ローンの残りを銀行に一括返済しますので、銀行とお客様との関係が、保証会社とお客様との関係に変わります。銀行がお客様に対して持っている住宅ローンを返済して下さいと言う権利を、保証会社がお客様に返して下さいと言う立場に変わる訳です。
ここから、いろんな法的手続き『任意売却とか、競売とか・・・』が進みます。
出来るだけ早めに不動産会社や金融機関にご相談下さい。

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自宅が差押えられましたが、それでも売却できますか?

借入金額の合計が自宅売却価格より低い場合は取引可能です。

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しかし、自宅が仮に2000万円で売却出来るとして、借入金額の合計が3000万円あり、売却価格より借入金額等が多い場合は、原則として一般的な売却は出来ません。
この場合は、『任意売却』と言う方法で売却するか、『競売』になるのを待つことになるでしょう。
『任意売却』は、自宅担保に借入れをしている方が返済が苦しくなり滞納をしている場合で、所有者が自分の意志で売却することです。
債務者(借りた側)と債権者(貸した側)の合意の基に抵当権等の抹消、差押え等の抹消、競売の申立ての取下げ等、これらの手続きを同時に行う方法です。 
『競売』は、裁判所が強制的に公示し、多くの買い手に値段をつけさせ(入札方式)、最も高い値段をつけた人に売る(落札方式)方法です。
とにかく早い段階で、不動産会社にご相談頂く事をお勧め致します。

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お隣さんから土地の境界確認が求められました。どうすれば良いですか?

土地の境界はお互いの財産です。

あなたの財産を守るためにもぜひ協力しましょう。
昔から境界がはっきりしていない所も、実は以外に多いのです。
お互いの境界が無事確認出来れば、この時に境界確認書を取り交わしましょう。境界はあなたの代で消滅することはありません。
境界票を設置する事で、代々引き継がれて行きます。
あなたのお子様や、孫、ひ孫の代まで、近隣との良好な関係を保つ為にも、紛争防止の為にぜひ協力した方が良いでしょう。

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相続した不動産を、兄弟姉妹で分けたいのですが、
どうすれば良いですか?

この手続きは一般的に司法書士に依頼する事が多いです。

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持分を決める為、不動産、有価証券、現金等を法定相続分で按分し、遺産分割協議書を作成します。
遺言書があれば遺言書通りに書類を作成します。

この手続きは一般的に司法書士に依頼する事が多いです。
兄弟姉妹で分ける方法ですが、売却する場合は現金で分けられますが、売却しない場合は、それぞれ手続きが異なります。
例えば建物がある場合は、相続人で共有登記をして持っておく方法と、その土地が更地で広大である場合は、その土地を別々の土地にする方法もございます。
その場合は、土地家屋調査士に依頼して、土地の文筆登記をして別々の土地にします。
その時に個々の名義人に変えるようなります。
この相談だけでも不動産会社で相談出来ますので、お気軽に相談してみればと思います。

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お客様の声

北区 N・H様

いろんな不動産会社を廻りましたが、鈴木さんとお話させてもらい、ホームマーケット流通で購入したいなと思いました。

北区 M・H様

本当にたくさんお話を聞いてもらい、自分たちに合った条件などを教えていただき感謝してます!!

北区 N・O様

ねばり強く親身に対応して頂き、銀行との行き違いがあった時も多田さんが全て請け負って対処して下さり、本当に感謝しています!

北区 K・S様

いろんな不動産屋さんに行きましたが一番対応が良かったです!まめな連絡と分かり易い説明で安心出来ました。

北区 U・Y様

親切丁寧な対応で安心出来ました。ちょっとした事でも話しやすい雰囲気で、気軽にお店に立ち寄れました。知り合いに紹介したい不動産さんです。

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